Contrat de performance énergétique en exploitation‑maintenance : réussir votre CPE en 2026

Le contrat de performance énergétique (CPE) appliqué à l’exploitation‑maintenance est aujourd’hui l’outil le plus robuste pour sécuriser des économies d’énergie mesurables sur vos sites tertiaires, tout en alignant vos prestataires FM sur des objectifs chiffrés. Entre l’obligation de trajectoire du Décret Tertiaire, l’équipement GTB imposé par le Décret BACS et l’ouverture du paiement différé dans le secteur public, 2026 est une année charnière pour structurer des CPE efficaces.

1) Rappels et définitions : qu’est‑ce qu’un CPE en exploitation‑maintenance ?

Un CPE est un contrat par lequel un opérateur s’engage sur une amélioration d’efficacité énergétique vérifiable et mesurée, par rapport à une situation de référence (« baseline »), pendant une durée donnée. Spécifiquement en exploitation‑maintenance, le CPE combine des prestations de conduite, de maintenance (préventive/corrective/améliorative), d’optimisation et, le cas échéant, des travaux ciblés pour atteindre un objectif garanti d’économies d’énergie.

Ce montage peut prendre plusieurs formes juridiques selon votre contexte d’achats :

• CPE « exploitation‑maintenance » intégré à un marché multitechnique, avec engagement d’économies et mécanisme bonus/malus indexé sur la performance réelle.
• Marché global de performance énergétique (MGP/MGPE) quand il faut associer conception/travaux/exploitation autour d’objectifs chiffrés et mesurables (notamment dans le secteur public).
• MGPE à paiement différé (expérimental) pour les maîtres d’ouvrage publics, permettant d’échelonner le paiement des investissements d’efficacité énergétique sur la durée du marché.

Le CPE explicite toujours :

• le périmètre énergétique (usages et bâtiments concernés),
• la baseline (année(s) et données de référence, ajustements climatiques et d’usage),
• la méthode de mesure & vérification (M&V) – souvent alignée sur l’IPMVP, option C à l’échelle du site,
• un niveau d’économies garanti (kWhEF, kWhEP et/ou €), des KPI (intensité énergétique kWh/m², disponibilité GTB, confort) et les règles de bonus/malus.

2) Contexte réglementaire à jour au 21 octobre 2026

2.1 Décret Tertiaire : trajectoire et calendrier

• Trajectoire : –40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050 versus une année de référence (ou atteinte d’un objectif en valeur absolue par catégorie d’activité).
• Déclarations annuelles sur OPERAT : les consommations de l’année 2025 devaient être déclarées avant le 30 septembre 2026.
• Année de référence et modulations (techniques, patrimoniales, disproportion économique) s’appuient sur l’arrêté « Méthode » modifié (valeurs absolues, normalisation climatique et règles de modulation).

Un CPE bien conçu est un levier direct pour sécuriser la trajectoire 2030, en rendant opposables les gains et en structurant la gouvernance énergétique entre propriétaire, occupants et exploitant.

2.2 Décret BACS (GTB)

• Obligation au 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants dont la puissance CVC est > 290 kW (système d’automatisation et de contrôle/GTB répondant aux fonctions BACS).
• Seuil 70–290 kW : l’échéance initialement prévue en 2027 a été reportée au 1er janvier 2030 par décret.

Concrètement, une GTB « BACS‑compatible » n’est plus un nice‑to‑have : elle devient la colonne vertébrale des CPE d’exploitation, car elle fournit les données nécessaires à la M&V, aux alertes dérives et au pilotage des actions (plages horaires, consignes, asservissements).

2.3 Secteur public : paiement différé possible pour les CPE

Depuis 2023, l’État et les collectivités peuvent, à titre expérimental et encadré, conclure des marchés globaux de performance énergétique à paiement différé (MGPE‑PD). Ce dispositif facilite le tiers‑financement en alignant les flux de paiement sur la durée du contrat et la réalité des performances, après étude préalable et étude de soutenabilité budgétaire. À utiliser quand l’atteinte des objectifs nécessite un bouquet d’investissements significatif (rénovations CVC, GTB, équilibrages hydrauliques, régulations locales, calorifugeage, etc.).

3) Quand recourir à un CPE d’exploitation‑maintenance ?

Le CPE est pertinent quand :

• vos sites sont assujettis au Décret Tertiaire et nécessitent un rattrapage rapide (–40 % d’ici le 31 décembre 2030),
• vous devez mettre en conformité BACS (GTB obligatoire) et souhaitez en capter les économies dès l’exploitation,
• vos contrats FM actuels sont centrés sur les moyens (temps passé) sans engagement de résultat,
• vous préparez une rationalisation multi‑sites (socle outils + gouvernance) ou un MGPE‑PD public.

4) Démarche recommandée (côté maître d’ouvrage)

Étape 1 — Audit de l’existant et données

• Données énergie 24–36 mois (électricité, gaz, réseaux), surfaces, horaires, taux d’occupation, profil d’activités.
• Actifs techniques (CVC, CTA, PAC, chaudières, GTB/GTC, sous‑comptage), état et obsolescences, conformité réglementaire.
• Analyse des dérives (DJU/charges climatiques, dérives en base, pics, fuites d’air, appoints électriques non pilotés, stand‑by).

Étape 2 — Cadrage et cahier des charges

• Périmètre (bâtiments, usages, sous‑périmètres locatifs) et gouvernance (comité énergie MOA‑prestataire‑occupants).
• Baseline : année(s) de référence, ajustement climatique (DJU), corrections d’occupation et d’intensité d’usage (heures, postes, m² utiles), exclusions justifiées.
• Objectif garanti : économies en kWhEF (et kWhEP si suivi réglementaire), déclinaison €/an indicative (sans transférer le risque prix).
• M&V : protocole inspiré IPMVP option C (mesure au compteur principal + sous‑comptages stratégiques), incertitudes, périodicité, audits tiers si besoin.
• KPI/SLA : intensité énergétique (kWhEF/m²), taux de disponibilité GTB, taux de réalisation du plan d’actions, confort (température, CO₂), délais d’intervention, fermeture des dérives < X jours.

Étape 3 — Choix du modèle contractuel

• FM multitechnique + intéressement (CPE « light ») quand l’essentiel repose sur l’optimisation d’exploitation et la régulation.
• CPE travaux + O&M quand quelques CAPEX (équilibrages, variateurs, GTB, calorifugeage) sont incontournables.
• MGP/MGPE ou MGPE‑PD (secteur public) quand il faut combiner études, travaux et engagements long terme, avec paiement échelonné.

Étape 4 — Déploiement et outillage

• GTB/BACS pour le pilotage : fonctions essentielles (programmation horaire centralisée, suivi conso et alarmes, optimisation, arrêt manuel, détection des dérives).
• GMAO/CAFM pour tracer préventif/correctif et lier tickets aux dérives énergétiques.
• Tableau de bord partagé (OPERAT, M&V, KPI), rituel mensuel et comité trimestriel.

Étape 5 — Pilotage et amélioration continue

• Plan d’actions vivant : séquencer « sans‑regret » (réglages, programmation), « quick‑wins » (calorifugeage, asservissements), puis CAPEX.
• Re‑calage saisonnier des consignes/plages et vérification des économies après ajustement des DJU et de l’usage.
• Revue annuelle : bilan M&V, recalage de la baseline en cas de transformation structurelle (changements d’occupation, surfaces, process).

5) Clauses critiques à sécuriser dans un CPE d’exploitation‑maintenance

• Référentiel de confort (fourchettes de température/CO₂ par zone et période) pour éviter les transferts d’économie au détriment des occupants.
• Baseline et ajustements détaillés (formules DJU, occupation, intensité d’usage, heures d’ouverture, surfaces utiles, zones inactives) et cas d’exclusion (travaux tiers, extensions, nouveaux usages).
• Risque prix de l’énergie : indexer la garantie sur kWh (pas sur €), avec clause d’indexation séparée des honoraires.
• Bonus/malus : barème progressif, cap & floor, franchise de tolérance (incertitudes M&V), prime de sur‑performance plafonnée.
• Plan de mesurage : points de comptage requis (généraux et sous‑comptages), qualité des données (taux de complétude), conservation et auditabilité.
• Réversibilité et propriété des données : accès aux historiques GTB/compteurs, formats ouverts, transfert en fin de contrat.
• Conformité BACS : engagements fonctionnels de la GTB et calendrier de mise en conformité si 70–290 kW d’ici 2030.

6) Mesure & Vérification (M&V) : le cœur du CPE

En exploitation‑maintenance, l’option C (IPMVP) est la plus adaptée : la consommation du site est mesurée au compteur principal et corrigée par des variables indépendantes (DJU, occupation, horaires, production). Quelques bonnes pratiques :

• Modéliser la relation conso‑DJU par usage pertinent (chauffage/refroidissement),
• Choisir une période de référence représentative (12–36 mois),
• Documenter les changements matériels ou d’usage et déclencher, le cas échéant, une révision de baseline selon les règles contractuelles,
• Faire auditer la situation de référence ou la M&V par un tiers indépendant en cas d’enjeux forts,
• Appuyer la M&V sur une GTB conforme BACS et des sous‑comptages clés (CVC, éclairage, IT, process).

Exemple de bonus/malus simplifié (en kWhEF) : Bonus = 50 % × (Économies réelles – Économies garanties) × Prix de référence; Malus = 100 % × (Économies garanties – Économies réelles) × Prix de référence, plafonné à X % de la rémunération annuelle.

7) Financement : CEE, MGPE‑PD et CAPEX ciblés

• CEE : la fiche standardisée BAT‑TH‑116 finance la mise en place ou l’amélioration d’une GTB en tertiaire (exigence de fonctions de régulation de classe A/B selon EN ISO 52120‑1). Utile pour accélérer la conformité BACS et la M&V.
• MGPE‑PD (secteur public) : paiement différé possible (sur la durée du contrat) après étude préalable et soutenabilité budgétaire, pour des bouquets de travaux d’efficacité énergétique couplés à une O&M performancielle.
• CAPEX ciblés à prioriser : GTB/BACS, équilibrage et régulation hydrauliques, variateurs de vitesse, calorifugeage réseaux, capteurs CO₂ et présence pour asservissement, optimisation froid/climatisation.

8) Feuille de route 2026‑2030 pour un parc tertiaire

• Dès maintenant (T4 2026) : consolider les données 2025 et vérifier la déclaration OPERAT 2026 ; cartographier les puissances CVC par site (BACS) ; décider du périmètre CPE prioritaire.
• 2027 : finaliser, si besoin, le dossier de modulation 2030 et figer l’année de référence sur OPERAT ; déployer la GTB sur les sites sans BACS ; engager les CPE exploitation‑maintenance multi‑sites.
• 2028‑2029 : sécuriser l’atteinte de –40 % via optimisation continue et CAPEX complémentaires ; recalages saisonniers ; revue des clauses.
• 31 décembre 2030 : premier palier Décret Tertiaire (–40 %) – bilan contradictoire M&V et projection 2040/2050.
• 1er janvier 2030 : échéance BACS pour les sites 70–290 kW (vérifier conformité fonctionnelle de la GTB et organisation d’exploitation associée).

9) Erreurs fréquentes à éviter

• Baseline non représentative (travaux en cours, année anormale) sans ajustements robustes.
• Mécanismes bonus/malus mal calibrés (incertitudes ignorées, plafond/planche absents).
• GTB sous‑exploitées faute d’organisation (droits, alarmes, consignes, rituels).
• Confusion € vs kWh : internaliser le risque prix dans la garantie fausse les incitations.
• Absence de droits sur les données (réversibilité) rendant la performance « non transférable ».

Sources

• Arrêté du 24 juillet 2020 relatif aux contrats de performance énergétique (Légifrance)
• Décret n° 2025‑1343 du 26 décembre 2025 (report BACS 70–290 kW au 01/01/2030)
• Décret n° 2023‑913 du 3 octobre 2023 (marchés globaux de performance énergétique à paiement différé)
• ADEME — OPERAT : Bilan des déclarations 2024‑2025 (calendrier et retours d’expérience)
• Arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 (valeurs absolues 2030)
• Service‑Public Entreprendre — Systèmes de GTB (rappels BACS)

FAQ

Quelle différence entre un CPE d’exploitation‑maintenance et un marché multitechnique « classique » ?

Le CPE engage un résultat énergétique mesurable (kWh) assorti d’un dispositif M&V et de bonus/malus. Un marché multitechnique « classique » se limite souvent à des obligations de moyens (préventif/correctif). Le CPE aligne donc l’exploitant sur la performance réelle, pas seulement sur l’exécution.

Comment choisir et figer l’année de référence Décret Tertiaire ?

Choisissez une année représentative (hors travaux/dérives) sur la période autorisée, puis normalisez les données (DJU, occupation). Figez‑la sur OPERAT et préparez, si nécessaire, un dossier de modulation (contraintes techniques/patrimoniales, disproportion économique) dans les délais publiés par l’ADEME pour l’échéance 2030.

Comment articuler CPE et Décret BACS (GTB) ?

Le Décret BACS impose une GTB aux bâtiments selon les seuils de puissance. Cette GTB fournit les données de pilotage et de M&V du CPE (sous‑comptages, alarmes, programmation). Intégrer la mise en conformité BACS dans le plan d’actions du CPE sécurise à la fois la conformité réglementaire et les économies garanties.

Quelles aides financières mobiliser pour un CPE ?

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) soutiennent notamment les GTB (fiche BAT‑TH‑116). Dans le secteur public, le MGPE à paiement différé (cadre expérimental) permet d’échelonner les paiements d’investissements sur la durée du marché, après études requises.

Comment gérer le risque sur le prix de l’énergie dans un CPE ?

Indexez la garantie sur les kWh (pas sur les €) et séparez le risque prix (clause d’indexation des honoraires ou reporting économique à part). Vous évitez ainsi de rémunérer ou pénaliser l’exploitant pour des variations de marché indépendantes de sa performance.

Besoin d’y voir clair ? Contactez nos équipes pour un audit flash de votre stratégie de facility management et la structuration d’un CPE exploitation‑maintenance adapté à vos sites.