Dossier de modulation du Décret Tertiaire : mode d’emploi 2026, contenu, preuves et calendrier (échéance 30/09/2027)

Mise à jour au 23 octobre 2026. Ce guide opérationnel explique, pour les décideurs immobiliers et facility managers, comment constituer un dossier de modulation (ou « dossier technique ») du Décret Tertiaire, quelles pièces produire, quand et comment le déposer sur OPERAT, et comment le piloter côté exploitation.

Rappel : à quoi sert le dossier de modulation ?

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (dite « Décret Tertiaire ») impose des objectifs de réduction des consommations d’énergie finale par décennie. Lorsque l’atteinte des cibles est empêchée par des contraintes démontrables, l’assujetti peut demander une modulation de ses objectifs. Cette modulation doit être justifiée par un dossier technique dont le contenu est défini par l’arrêté du 10 avril 2020 (consolidé). Le dossier est conservé par l’assujetti et tient lieu de preuve en cas de contrôle ; un tableau de synthèse au format CSV (cadre type – annexe IV) est versé sur la plateforme OPERAT.

Les 3 motifs de modulation : ce qui nécessite (ou non) un dossier

1) Variation du volume d’activité (automatique, pas de dossier)

Les modulations liées au volume d’activité (intensité d’usage, heures d’occupation, etc.) sont calculées automatiquement par OPERAT en fonction des indicateurs d’usage renseignés. Aucun dossier technique n’est nécessaire pour ce motif.

2) Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (dossier requis)

Lorsque des contraintes techniques (par exemple impossibilité d’isoler certaines parois, incompatibilités systèmes), architecturales ou patrimoniales (bâtiment classé/inscrit, prescriptions ABF, etc.) empêchent l’atteinte des objectifs, l’assujetti doit produire un dossier technique. Il inclut une note technique circonstanciée et, le cas échéant, un avis d’architecte justifiant les limites de faisabilité.

3) Coût manifestement disproportionné (dossier requis, seuils TRB)

Si le temps de retour brut (TRB) du coût global d’un levier d’action (aides déduites) dépasse certains seuils réglementaires, l’assujetti peut demander une modulation pour disproportion économique :

• TRB > 30 ans : actions sur l’enveloppe (isolation, menuiseries, etc.).
• TRB > 15 ans : renouvellement d’équipements énergétiques (hors consommables).
• TRB > 10 ans : systèmes d’optimisation/GTB (gestion, régulation, pilotage).

Le dossier inclut la note de calcul des TRB et démontre l’optimisation de la combinaison des 3 leviers (enveloppe, équipements, exploitation/GTB) avant de conclure à une disproportion.

Calendrier et points de conformité à ne pas rater

• Choix de l’année de référence : comprise entre 2010 et 2022. À défaut de choix avant le 30 septembre 2027, la référence basculera sur la première année pleine d’exploitation dont les consommations auront été remontées sur OPERAT.
• Déclaration des modulations sur OPERAT : les modulations prévues par l’arrêté doivent être déclarées au plus tard 5 ans après la première échéance de remontée des consommations de la décennie. Pour la décennie 2020, cela fixe l’échéance au 30 septembre 2027.
• Mise à jour possible « à tout moment » : une modulation déclarée peut être modifiée/actualisée ultérieurement si de nouveaux éléments techniques ou administratifs le justifient.
• Contrôle administratif : en cas d’écart notable détecté, l’autorité peut demander la transmission du dossier technique sous 15 jours.

Note : les fonctionnalités de dépôt/versement sur OPERAT (dont le tableau .csv du dossier) ont été renforcées par l’opérateur au fil des mises à jour, notamment en 2026.

Contenu attendu du dossier technique (cadre réglementaire)

Le contenu est encadré par l’article 7 de l’arrêté et son annexe IV. Le dossier est structuré de manière à couvrir tous les usages (CVC, éclairage, ECS, ventilation, usages spécifiques, comportements). Il comprend :

• 1) Une étude énergétique : diagnostic de l’existant, calculs de performance énergétique et environnementale en situation de référence, scénarios et projection vers l’objectif en valeur absolue (Cabs), estimation des gains (kWh et GES) par poste et par étape.
• 2) Une étude « usages spécifiques » : analyse des équipements/process liés à l’activité (USE) et leviers de réduction.
• 3) Actions d’energy management et d’adaptation des locaux : consignes, réglages, sensibilisation, exploitation économe, flex office, etc.
• 4) Un programme d’actions : phasage, budgets CAPEX/OPEX, responsabilités (propriétaire/locataire/tiers), jalons, risques et dépendances chantier/exploitation.
• Pièces spécifiques selon le motif :
  • Contraintes techniques : note technique signée (BE qualifié / architecte / référent technique interne).
  • Contraintes architecturales/patrimoniales : avis circonstancié d’architecte et, le cas échéant, prescriptions ABF/DRAC.
  • Disproportion économique : note de calcul des TRB 30/15/10 ans, démonstration d’optimisation inter-leviers, hypothèses financières et aides.
• 5) Tableau standardisé .CSV récapitulant les éléments justificatifs (selon l’annexe IV), à verser sur OPERAT.

Le dossier complet reste à disposition des agents de contrôle ; seule la synthèse est téléversée sur OPERAT.

La méthode la plus sûre côté exploitation (FM) pour être prêt avant le 30/09/2027

1) Audit de l’existant et cadrage

• Consolidez les données OPERAT (consommations 2020→2026, surfaces assujetties, activités et indicateurs d’usage) et figez l’année de référence si ce n’est pas fait.
• Réalisez un audit énergétique multi-technique (CVC, électriques, enveloppe) et un relevé patrimonial (servitudes, classements, prescriptions).
• Cartographiez l’EFA (bâtiment/partie/ensemble), la part d’usages spécifiques (laboratoires, data rooms, process…), et les contrats d’exploitation (CVC/GTB, ascenseurs, propreté, sécurité) pour identifier les leviers d’optimisation « sans-travaux ».

2) Scénarios technico-économiques et preuves

• Menez une modélisation énergétique (souvent une STD) pour établir le scénario « atteinte Cabs » et le scénario « Cabs modulé ».
• Calculez les TRB par levier (enveloppe/équipements/GTB) aides déduites et documentez toutes les hypothèses.
• Faites valider les contraintes patrimoniales par un architecte (avis circonstancié) si nécessaire.

3) Gouvernance propriétaire/locataire et jalons

• Établissez une matrice RACI (propriétaire/preneur/mainteneur/AMO/BE) pour la production des pièces et l’upload sur OPERAT.
• Alignez le programme d’actions avec vos CAPEX 2027–2030 et vos contrats FM (multitechnique/GTB) ; anticipez les fenêtres d’arrêt en exploitation.

4) Déclaration sur OPERAT et tenue de preuve

• Renseignez ou mettez à jour les indicateurs d’usage pour bénéficier des modulations automatiques (volume d’activité).
• Versez le .CSV de l’annexe IV dans l’espace de l’entité fonctionnelle. Conservez le dossier complet (études, notes, avis) pour tout contrôle.
• Tracez vos décisions et hypothèses dans votre GMAO/CAFM/IWMS et rattachez-les aux lots du plan d’actions.

Points de vigilance (les erreurs qui coûtent cher)

• Confondre dépôt OPERAT et dossier complet : seul le tableau de synthèse est téléversé. Le dossier intégral doit être prêt et opposable.
• Oublier l’année de référence : passé le 30/09/2027, la référence bascule par défaut sur la première année pleine d’exploitation déclarée.
• TRB mal calculés : rappelez-vous des seuils 30/15/10 ans et déduisez les aides. Conservez les justificatifs (devis, primes, CEE, amortissements).
• Patrimoine contraint non étayé : un avis d’architecte circonstancié est attendu pour les bâtiments soumis à protection patrimoniale ou contraintes d’aspect.
• Découpage EFA imprécis : sécurisez le périmètre, les surfaces et les activités (et connexes) pour fiabiliser Cabs et la modulation.

Exploitation, GTB/BACS et amélioration continue

La modulation n’exonère pas d’agir. Côté exploitation :

• Paramétrez la GTB/GTC et les services d’optimisation en continu (régulation CVC, consignes, détection dérives) ; ces actions relèvent du levier « systèmes/optimisation » (TRB 10 ans).
• Outillez le suivi mensuel (compteurs physiques + IoT, plan de mesurage, FMDP) et alimentez votre GMAO/CAFM en données d’usage.
• Définissez des KPI exploitation orientés résultat : kWh/m², respect des consignes, taux d’équipements sous régulation, dérives corrigées, % actions sans-travaux réalisées.
• Préparez la revue annuelle des modulations et la mise à jour du dossier si contexte, usages ou technologies évoluent.

Feuille de route type d’ici au 30 septembre 2027

• Q4 2026 : sécurisation des données OPERAT, gel de l’année de référence, audit énergétique, cadrage des contraintes.
• Q1–Q2 2027 : études détaillées/STD, chiffrages, calculs TRB, collecte des avis/notes, arbitrages CAPEX.
• Été 2027 : finalisation du dossier technique, génération et dépôt du .CSV sur OPERAT, gouvernance de preuve.
• Avant 30/09/2027 : contrôle qualité interne, dépôt/actualisation définitive, consignation et archivage.

En cas de contrôle : soyez prêt

Si l’administration détecte un écart statistique entre votre modulation et les références, elle peut exiger le dossier complet sous 15 jours. Anticipez avec un dossier structuré, daté, signé, et des annexes traçables (plans, photos, relevés, devis, fiches techniques, comptes rendus de GTB, etc.).

Sources

• Arrêté du 10 avril 2020 (consolidé, modifié notamment le 20/02/2024) – contenu du dossier (art. 7), modulations (art. 6 à 11), seuils TRB
• Service Public Entreprendre – Décret tertiaire : règles, modulations automatiques VS dossier, année de référence
• Justice.fr – Fiche pratique : délais de déclaration des modulations (ex. 30/09/2027 pour la décennie 2020)
• Portail RT-RE Bâtiment – Présentation officielle du dispositif Éco Énergie Tertiaire
• OPERAT – Dispositif, déclarations et fonctionnalités de dépôt
• DREAL Pays de la Loire – Focus sur les modulations et rappel d’échéance 30/09/2027

FAQ

Faut-il déposer l’intégralité du dossier sur OPERAT ?

Non. Vous versez sur OPERAT le tableau .CSV de synthèse (annexe IV) et tenez le dossier complet (études, notes, avis) à disposition pour contrôle. L’administration peut vous le demander sous 15 jours en cas d’écart notable.

Jusqu’à quand puis-je demander une modulation pour l’objectif 2030 ?

Pour la décennie 2020, vous devez déclarer la modulation au plus tard le 30 septembre 2027 (5 ans après la première échéance de remontée). Vous pouvez toutefois mettre à jour la modulation par la suite si le contexte évolue.

Qui peut signer la note technique ou l’avis circonstancié ?

Une personne compétente : bureau d’études qualifié, architecte, ou référent technique interne selon le cas. Pour les bâtiments soumis à contraintes patrimoniales, un avis d’architecte circonstancié est attendu.

Comment calculer le TRB pour la disproportion économique ?

Le TRB se calcule par levier (enveloppe, équipements, optimisation/GTB), aides déduites. La disproportion peut être invoquée si le TRB est > 30/15/10 ans respectivement. Documentez les hypothèses et montrez que vous avez optimisé la combinaison des trois leviers.

La modulation dispense-t-elle d’agir côté exploitation ?

Non. La modulation ajuste une cible, elle n’exonère jamais de mettre en œuvre des actions d’amélioration (réglages, GTB, sensibilisation, renouvellement d’équipements…), ni de déclarer annuellement les consommations sur OPERAT.

Besoin d’un audit express de votre stratégie Décret Tertiaire et de votre dossier de modulation ?
Contactez nos équipes pour un accompagnement opérationnel (audit, AMO, constitution du dossier et dépôt OPERAT) d’ici au 30/09/2027.